El arquitecto Miguel Pérez, jefe del Departamento de Urbanismo y Diseño de la Escuela de Arquitectura de la UES, explica por qué el país pasó de edificaciones de cuatro niveles a torres y advierte sobre las presiones que este modelo genera sobre el agua, energía, movilidad y vivienda
El crecimiento de las ciudades, la presión sobre el suelo y la necesidad de acercar las viviendas a los centros de trabajo están impulsando la construcción vertical.
Sin embargo, el arquitecto Miguel Pérez advierte que este proceso también genera nuevas demandas de agua, energía, drenajes, transporte y vivienda, además de impactos sociales y ambientales que deben ser considerados.
Durante buena parte de su historia, El Salvador se caracterizó por tener edificaciones de baja altura. En San Salvador, incluso las construcciones que en su momento fueron consideradas “rascacielos” difícilmente superaban los cuatro o seis niveles.
Para Miguel Pérez, jefe del Departamento de Urbanismo y Diseño de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de El Salvador (UES), esta característica no obedecía a una sola razón. Factores económicos, tecnológicos, sísmicos, energéticos, profesionales y hasta regulatorios determinaron durante décadas la forma en que se construyeron las ciudades salvadoreñas.
Ahora el escenario es diferente. El crecimiento urbano y la escasez de suelo disponible están llevando a los desarrolladores a buscar una mayor concentración de personas en determinados sectores, principalmente aquellos que cuentan con servicios, vías de comunicación, agua y cercanía con los principales centros de empleo.
“Tenemos que condensar la construcción”, resume Pérez.
El arquitecto explica que durante el período comprendido entre 1821 y 1920 las condiciones económicas del país no permitían grandes inversiones en infraestructura.
Posteriormente, El Salvador atravesó guerras, cambios políticos y la consolidación de su estructura económica, mientras que la construcción de edificios de gran altura requería recursos y tecnología que todavía no estaban disponibles de manera generalizada.
Algunas edificaciones de la época llegaron a tener cuatro niveles y fueron consideradas grandes construcciones para su tiempo.
Con el desarrollo de la economía cafetalera y posteriormente del proceso de modernización, comenzaron a aparecer edificios de mayor altura. Sin embargo, la tecnología disponible, los costos y la limitada infraestructura mantenían un techo relativamente bajo.
Otro factor era el acceso a los ascensores. Pérez explica que una persona promedio puede subir unos cuatro niveles sin mayores dificultades, pero a partir de esa altura la utilización de elevadores comenzaba a ser necesaria. En una economía con recursos limitados, instalar estos equipos representaba un costo considerable.
A esto se sumaba que el país todavía contaba con una infraestructura eléctrica limitada.
“Nosotros nos estábamos electrificando”, explica el arquitecto al recordar que las primeras centrales eléctricas tenían una capacidad muy inferior a la actual. Un edificio de varios niveles demandaba una cantidad de energía que las redes de aquel momento no podían proporcionar con facilidad.
También existía una limitación profesional. Antes de la creación de la Escuela de Arquitectura de la UES, en 1954, el país contaba con ingenieros civiles, pero había una menor disponibilidad de arquitectos especializados en el diseño y planificación de edificios complejos.
A todos estos factores se sumaba uno que sigue siendo determinante: la actividad sísmica.
La historia de El Salvador está marcada por terremotos que han obligado a modificar las técnicas y normas de construcción. Pero uno de los momentos que más influyó en la percepción sobre la altura de los edificios fue el terremoto de 1986.
Según Pérez, los edificios de aproximadamente cuatro niveles fueron de los que menos daños sufrieron durante ese terremoto, mientras que algunas estructuras de mayor y menor altura tuvieron afectaciones.
Esto generó una percepción que, según el arquitecto, terminó convirtiéndose en una especie de “tabú” alrededor de los cuatro niveles. La realidad, sin embargo, es más compleja.
Pérez explica que la seguridad de un edificio no depende exclusivamente de su número de pisos, sino también de las características del movimiento sísmico. Existen terremotos con diferentes frecuencias que pueden afectar de distinta manera a edificaciones bajas o altas.
Los terremotos también provocaron cambios en los reglamentos y materiales de construcción.
Después del sismo de 1986 se fortalecieron las normas y se generalizó el uso de acero corrugado, que permite una mejor adherencia en las estructuras. De esta manera, la experiencia acumulada por los terremotos fue obligando a mejorar la manera de construir.
Otro punto de inflexión llegó después de la firma de los Acuerdos de Paz, cuando comenzó a aumentar la inversión y se incorporaron nuevas tecnologías de construcción.
Pérez menciona como parte de este proceso la aparición de edificios como las torres que posteriormente se conocieron como Torre Citi, Torre Cuicatlán o Torre Democracia.
Estas construcciones incorporaron métodos que permitían realizar losas de manera más rápida y económica, mientras que también se habían desarrollado nuevas técnicas para mejorar la resistencia de las estructuras ante los terremotos.
A esto se sumó la llegada de capital extranjero, una mayor presencia de profesionales y una influencia arquitectónica internacional.
El país comenzó entonces a alejarse de los modelos tradicionales de construcción y a incorporar edificios que rompían con el límite de los cuatro o seis niveles que había predominado durante décadas.
En la actualidad, explica Pérez, el desafío urbano es distinto. El Salvador tiene una extensión territorial limitada y existen zonas que, por sus características ambientales, topográficas o de infraestructura, no son fácilmente urbanizables.
Durante años incluso se establecieron límites para el crecimiento urbano hacia las zonas altas de San Salvador.
Uno de los criterios utilizados fue la denominada cuota 1000, que establecía un límite de urbanización hacia el volcán de San Salvador.
La medida tenía una razón ambiental, pero también respondía a una limitación de infraestructura: llevar agua a mayores alturas era más complicado y costoso con la tecnología disponible.
Hoy, sin embargo, el desarrollo de la ingeniería geotécnica y de las tecnologías antisísmicas permite estudiar y aprovechar terrenos que antes podían considerarse poco viables.
Para Pérez, el suelo dejó de ser el único elemento determinante. Ahora los desarrolladores deben considerar, entre otros factores, el acceso al agua, electricidad, drenajes y carreteras.
Uno de los principales retos de la construcción vertical es la cantidad de personas que pueden concentrarse en un mismo terreno.
Pérez pone como ejemplo una manzana en la que anteriormente podían existir varias viviendas con una cantidad relativamente limitada de habitantes.
Si esas viviendas son sustituidas por una torre de apartamentos, la cantidad de personas puede multiplicarse.
“En vez de tener tres familias, que serían 15 personas, yo voy a tener ahí 100 personas”, ejemplifica. Eso significa una demanda considerablemente mayor de agua. El mismo fenómeno ocurre con la electricidad.
Una vivienda puede requerir una conexión relativamente sencilla, pero una torre necesita una infraestructura eléctrica de mayor capacidad y, en determinados casos, incluso subestaciones o nuevas líneas de alimentación.
Por ello, no basta con que frente a un terreno exista una línea eléctrica. La capacidad de esa red debe ser suficiente para atender la nueva demanda.
El crecimiento vertical también modifica la relación entre las construcciones y el agua lluvia.
Una vivienda tradicional puede contar con jardines y áreas permeables que permiten que parte del agua se infiltre en el suelo.
En cambio, una torre puede ocupar buena parte del terreno con la estructura del edificio y estacionamientos.
Esto aumenta las superficies impermeabilizadas y, por consiguiente, la cantidad de agua que escurre durante una tormenta.
Pérez señala que en sectores del norte de la capital las regulaciones ya contemplan mecanismos de retención de aguas lluvias para evitar que todo el volumen sea descargado inmediatamente en el sistema de drenaje.
El objetivo es evitar que una lluvia intensa sature la infraestructura.
La ubicación de los nuevos proyectos tampoco es casual.
Los desarrolladores buscan terrenos que combinen varios factores: superficies relativamente planas, disponibilidad de agua, acceso a electricidad, drenajes y conexión con las principales carreteras.
Pero hay otro elemento fundamental: la movilidad.
Pérez explica que buena parte de los nuevos proyectos se está concentrando en sectores como Nejapa y Opico, donde todavía existen terrenos disponibles, agua y conexión vial.
El problema es que muchas personas que viven en esas zonas deben trasladarse diariamente hacia San Salvador para trabajar.
Un recorrido que podría tomar entre 20 y 30 minutos puede convertirse en desplazamientos de una hora, hora y media o incluso dos horas o más durante las horas de mayor tráfico. “Por dos (ida y vuelta) son tres a cuatro horas diarias”, señala.
Ese tiempo de traslado, sumado al combustible y otros gastos, también influye en la decisión de algunas personas de vivir en una zona más cercana a su trabajo, incluso si eso implica comprar o alquilar un apartamento de mayor costo.
Sin embargo, el arquitecto advierte que densificar no necesariamente beneficia a todos los sectores de la población.
Pérez plantea el ejemplo de un proyecto de vivienda vertical en el centro de San Salvador que sustituya varios mesones donde habitan numerosas familias.
Si tres o cuatro viviendas colectivas albergan a decenas de personas y son reemplazadas por una torre de apartamentos, los antiguos residentes podrían no tener capacidad económica para acceder a las nuevas unidades.
Esto los obligaría a trasladarse hacia sectores más alejados. El problema no sería únicamente la vivienda. También cambian sus rutinas, el acceso a las escuelas, los lugares de trabajo y el costo de transporte.
“Le estamos beneficiando a uno y obviamente hay otros que van a salir desafectados”, señala. Por ello, deja una pregunta en el aire: ¿para quién se está construyendo?, o, ¿a quién o a quiénes beneficia?
Para Pérez, este es uno de los grandes desafíos de la transformación inmobiliaria: una misma intervención puede representar una oportunidad para determinados sectores y, al mismo tiempo, generar desplazamiento para otros.
El auge de los proyectos verticales también tiene un impacto en los precios del mercado inmobiliario.
Pérez menciona que actualmente existen apartamentos cuyos precios pueden oscilar entre $115,000, $125,000 y llegar hasta $250,000.
Son precios que, según el arquitecto, están fuera del alcance de una parte importante de los salvadoreños, especialmente de los jóvenes que buscan adquirir su primera vivienda.
El fenómeno puede generar (y lo está haciendo ya desde hace varios años, sumado a otros factores) un efecto de incremento generalizado de precios.
Si una propiedad cercana se vende a un precio elevado, los propietarios de terrenos vecinos pueden intentar vender también a precios similares. “Sube los precios de todo el sistema inmobiliario”, advierte.
Por ello considera importantes los programas de financiamiento y vivienda de interés social, aunque señala que estos deben diseñarse cuidadosamente para evitar que terminen siendo demasiado costosos para los mismos sectores que buscan beneficiar.
Otro de los desafíos que plantea el crecimiento urbano es la competencia por terrenos que también podrían utilizarse para producción agrícola.
El arquitecto explica que tanto un agricultor como un desarrollador inmobiliario buscan determinadas características: terrenos planos, disponibilidad de agua y acceso a carreteras.
La diferencia está en la capacidad financiera. Un agricultor puede ofrecer una cantidad limitada por un terreno, mientras que un desarrollador puede llegar con una propuesta de compra de varios millones de dólares.
Esto genera presión sobre el suelo agrícola y abre una discusión sobre seguridad alimentaria y planificación territorial.
Para Pérez, uno de los principales problemas es que los diferentes actores que participan en el desarrollo urbano no siempre trabajan bajo una misma visión.
Los grandes proyectos pueden involucrar arquitectos, ingenieros, financistas y especialistas en diferentes áreas, pero considera necesario incorporar con mayor fuerza a sociólogos, psicólogos y trabajadores sociales.
El objetivo sería conocer cómo las nuevas urbanizaciones afectan las dinámicas familiares y comunitarias.
“Estos proyectos requieren ese pensamiento sociológico, psicológico, de trabajadores sociales”, sostiene.
A su juicio, un proyecto urbano no debería limitarse a calcular cuántas viviendas caben en un terreno, cuánto costará la obra o cuál será la rentabilidad de la inversión.
También debe considerar quiénes vivirán allí, dónde trabajan, dónde estudian sus hijos, cómo se movilizan y qué servicios necesitan.
Pone como ejemplo que un profesional extranjero puede diseñar una gran urbanización pensando en centros comerciales, piscinas y áreas deportivas, pero desconocer necesidades cotidianas de una comunidad salvadoreña, como pequeños talleres o comercios locales.
Pérez considera que El Salvador necesita una mayor articulación entre universidades, desarrolladores, instituciones públicas y sectores vinculados con la construcción para analizar hacia dónde deben crecer las ciudades.
La Escuela de Arquitectura de la UES cuenta con un área de urbanismo desde la que estudian problemas relacionados con el territorio y trabajan en proyectos de vivienda, principalmente para comunidades con menores recursos.
Sin embargo, reconoce que la escala de estos proyectos es limitada frente a los grandes desarrollos inmobiliarios que pueden involucrar miles de familias.
Menciona como ejemplo la zona de Valle del Ángel, donde proyecta que el número de familias seguirá creciendo y donde los desarrollos tienen una escala que requiere grandes inversiones y participación de consorcios y financiamiento internacional.
Por eso insiste en que el desarrollo urbano no puede analizarse únicamente desde la arquitectura o la ingeniería.
La planificación de las ciudades, sostiene, requiere integrar economía, movilidad, infraestructura, medio ambiente y ciencias sociales.
El Salvador se encuentra ante una transformación que difícilmente se detendrá: hay menos suelo disponible, las ciudades continúan creciendo y la presión por acercar la vivienda a los centros de trabajo aumenta.
La construcción vertical puede ser una respuesta a esa realidad, pero para el arquitecto Miguel Pérez el reto no es únicamente construir más alto, sino hacerlo sin trasladar los costos del desarrollo hacia el agua, el ambiente, la movilidad o las familias que no pueden pagar una vivienda dentro de las nuevas zonas de mayor valor.
“Tenemos que interactuar todos”, concluye.
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