El aumento de los precios de las viviendas en el Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) ha avanzado a un ritmo superior al crecimiento de la capacidad económica de las familias, lo que ha reducido sus posibilidades de comprar una casa propia. Así lo advierte una investigación de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA), que analizó el mercado formal de vivienda en los 14 distritos que conforman el área metropolitana.

Según el estudio, esta diferencia se refleja en los indicadores que relacionan el precio de los inmuebles con los ingresos familiares y las condiciones de financiamiento. Los resultados muestran que los hogares enfrentan dificultades para asumir las cuotas de un crédito hipotecario, incluso en los distritos donde las viviendas tienen menores precios promedio.

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En ese sentido, los investigadores calcularon cuánto necesitaría ganar una familia para pagar la cuota de una vivienda de precio promedio sin destinar más del 30% de sus ingresos mensuales al préstamo. Bajo ese criterio, ninguno de los 14 distritos analizados presenta ingresos familiares promedio suficientes para cubrir las cuotas estimadas.

La situación es más evidente en Antiguo Cuscatlán, donde una familia necesitaría ingresos mensuales cercanos a $14,743 para adquirir una vivienda de precio promedio, mientras que el ingreso familiar promedio utilizado en el estudio es de $1,080. En San Salvador, el ingreso requerido asciende a $11,562 mensuales, en comparación con los $980 que la investigación toma como promedio para el distrito.

Además, el problema no se limita a los sectores con los inmuebles más caros. El documento señala que los hogares de menores ingresos también encuentran restricciones para comprar vivienda en la periferia norte y oriental del AMSS, donde se concentra parte de la oferta dirigida a familias de ingresos medios y bajos. La compra en estas zonas puede implicar mayores distancias hacia los centros de empleo y servicios, así como más gastos y tiempo de traslado.

Por otro lado, las dificultades para acceder a una casa se producen en un contexto en el que los ingresos también deben cubrir los gastos cotidianos. La investigación recoge evidencia del Banco Central de Reserva (BCR) según la cual, entre 2019 y 2023, los ingresos reales de los hogares más pobres se redujeron mientras aumentaba el costo de vida, especialmente el de los alimentos y otros bienes básicos. Esta situación ha limitado su capacidad de pago y ha complicado aún más el acceso a una vivienda.

Los datos de la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples (EHPM) de 2025 también muestran las restricciones que enfrentan las familias: el salario promedio mensual de la población ocupada fue de $437.39. Asimismo, una encuesta del Instituto Universitario de Opinión Pública (Iudop) de la UCA encontró que el 48% de los hogares consultados reportó ingresos mensuales de $400 o menos.

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A estas limitaciones se suma el acceso restringido al financiamiento. El estudio cita datos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) según los cuales solo el 5.4% de la población salvadoreña tiene acceso al crédito hipotecario, mientras que entre los hogares del 40% de menores ingresos apenas el 2.4% consigue financiamiento formal para comprar una vivienda.

Por lo anterior, la investigación concluye que el encarecimiento inmobiliario y el crecimiento limitado de los ingresos han profundizado las dificultades de acceso a la vivienda formal. El análisis se concentra en el mercado de compra del AMSS y en información correspondiente principalmente a 2025, por lo que sus resultados describen las condiciones de esa área metropolitana y no deben interpretarse como una medición de todos los mercados de vivienda del país.