El aumento de los precios de las viviendas en el Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) ha dificultado el acceso a una vivienda para las familias salvadoreñas, debido a que los ingresos de los hogares no crecen al mismo ritmo que el costo de los inmuebles, según una investigación de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA) que analizó las condiciones de compra de vivienda en los 14 distritos de la AMSS durante el 2025.

El estudio, titulado Análisis de la variación de precios actuales de vivienda entre los distritos del Área Metropolitana de San Salvador y su implicación en el acceso a la vivienda para el año 2025, señala que solo el 5.4% de la población salvadoreña tiene acceso a un crédito hipotecario, un porcentaje que se queda por debajo del promedio del 7% registrado en Latinoamérica, según datos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) citados dentro de la investigación.

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Además, el documento recoge proyecciones del Banco Mundial según las cuales el 72% de los hogares salvadoreños presentaba al menos una privación habitacional en 2023, de acuerdo con datos de la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples (EHPM), lo que evidencia que las dificultades para acceder a una vivienda no se refieren solo a si existe una oferta inmobiliaria suficiente, sino que también a la capacidad económica con la que cuentan las familias que aspiran a una vivienda propia.

Asimismo, según los mismos datos del BID que retoma el documento, de todos los hogares que pertenecen al segmento de menores ingresos (equivalentes a un 40% del total), solo un 2.4% puede acceder a préstamos para financiar la adquisición de una casa propia, una cifra que también refleja la poca proporción de hogares con este tipo de oportunidades.

En ese sentido, los investigadores advierten que el incremento de los precios de venta y alquiler ha superado el crecimiento de los ingresos familiares, lo que aumenta la diferencia entre el costo de las viviendas y la capacidad de pago de la población.

Lo anterior se suma a otros indicadores económicos, como podría ser el incremento de los precios de los bienes y servicios en general, aglutinados en las cifras de inflación o del Índce de Precios al Consumidor (IPC). «Aunado a ello, la evidencia reciente muestra que, entre 2019 y 2023, los ingresos reales de los hogares más pobres se han reducido en un contexto de incremento del costo de vida, especialmente en alimentos y bienes básicos, lo que ha deteriorado su capacidad de pago y ha profundizado las restricciones de asequibilidad habitacional”, detalla la investigación.

Asimismo, el documento señala que el aumento del crédito hipotecario y la participación del sector privado en la construcción de viviendas, que tiene una estrecha relación con el ingreso constante de remesas al país, no han garantizado necesariamente condiciones equitativas de acceso a vivienda, especialmente para las familias de ingresos medios y bajos.

Con respecto a las condiciones para obtener financiamiento, los investigadores calcularon cuánto tendría que ganar una familia para pagar una vivienda promedio sin tener que ocupar más del 30% de sus ingresos mensuales para la cuota hipotecaria, un límite utilizado como referencia para medir la capacidad de endeudamiento. Los resultados muestran que en ninguno de los 14 distritos analizados los ingresos familiares promedio son suficientes para cubrir las cuotas estimadas bajo ese criterio.

La diferencia es más evidente en Antiguo Cuscatlán, donde la cuota hipotecaria mensual estimada para una vivienda promedio alcanza hasta los $4,423, mientras que la capacidad de endeudamiento de un hogar, calculada a partir de sus ingresos promedio, es de $324. Por lo anterior, una familia necesitaría ingresos mensuales cercanos a $14,743 para adquirir una vivienda en ese distrito sin superar el límite de endeudamiento utilizado en el análisis.

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Una situación similar se observa en San Salvador, donde la cuota estimada llega a $3,469 mensuales y el ingreso familiar requerido asciende a $11,562, en comparación con los $980 de ingreso mensual promedio utilizados por la investigación. En Santa Tecla, por su parte, la cuota alcanza $2,649 y los ingresos necesarios rondan los $8,829 mensuales, una cifra bastante alta en comparación con el promedio de ingresos familiares de $823.

Además de dificultar la compra de una vivienda, estas diferencias influyen en la ubicación de los hogares, ya que las familias que no pueden asumir los precios de los distritos con mayor actividad económica tienden a buscar opciones en zonas periféricas, lo que puede aumentar sus gastos y tiempos para trasladarse del hogar al trabajo y viceversa, algo que empuja a gran parte de la población a tener que buscar opciones de alquiler en zonas céntricas, muchas veces con costos que absorben una proporción considerable de los salarios.