¿Puede pasar a ser el dueño de una casa o terreno solo por ocuparlo por mucho tiempo?
En el ordenamiento jurídico salvadoreño existe un mecanismo legal que permite a una persona convertirse en propietaria legítima, pero para ello debe de cumplir una serie de requisitos legales que acá explicamos
Una persona no puede pasar a ser el dueño de una vivienda o terreno solo por vivir en el lugar por décadas; debe cumplir una serie de requisitos. Foto EDH/Cortesía
En el ordenamiento jurídico salvadoreño existe un mecanismo legal que permite a una persona convertirse en propietaria legítima de una casa o terreno que ha ocupado por décadas, incluso si carece de escrituras.
Esta figura, regulada en el Código Civil, busca dar seguridad jurídica a quienes explotan y cuidan la tierra frente al abandono prolongado de sus titulares registrales.
A continuación, se detallan los aspectos esenciales, requisitos y el procedimiento legal que rige esta modalidad de adquisición en el país.
El Plazo Legal es de tres décadas de ocupación continua
La legislación salvadoreña, específicamente en su artículo 2250 del Código Civil, establece un plazo estricto de 30 años para poder reclamar la propiedad de un inmueble bajo la figura de la Prescripción Extraordinaria Adquisitiva de Dominio.
«El lapso de tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción es de treinta años contra toda persona y no se suspende a favor de las comprendidas en el artículo 2248, números 11 y 21″, reza el artículo.
Para que el tiempo sea contabilizado a favor del interesado, la ocupación de la vivienda o el terreno debe haber ocurrido de forma ininterrumpida. Si el propietario original activa un mecanismo legal de reclamo antes de cumplirse dicho plazo, el contador del tiempo se interrumpe.
Requisitos fundamentales para la validez del reclamo
Cumplir el tiempo no es suficiente; la ley salvadoreña exige que la ocupación reúna características muy específicas para ser considerada una «posesión» válida ante un tribunal.
Ánimo de señor y dueño: El ocupante debe ejercer actos de explotación y cuidado que correspondan a un propietario real, tales como realizar construcciones, reparaciones estructurales, siembras o cercados del perímetro.
Posesión quieta, pacífica y pública: La entrada al inmueble no debe haber sido el resultado de actos de violencia, ni puede mantenerse bajo el anonimato. La comunidad y los vecinos de la zona deben identificar públicamente al solicitante como la persona a cargo del lugar.
Inactividad del titular original: El dueño que aparece inscrito en las bases de datos estatales no debe haber manifestado oposición legal ni exigido la restitución del bien durante las tres décadas correspondientes.
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La excepción del inquilino o colono
Un aspecto fundamental de la normativa es que la ley distingue entre el «poseedor» y el «mero tenedor». Si una persona ingresó al inmueble bajo un contrato de arrendamiento, como cuidador autorizado o colono, reconoce implícitamente la propiedad ajena.
Bajo las reglas del Código Civil, la mera tenencia no se convierte en posesión por el paso del tiempo, lo que inhabilita la posibilidad de aplicar a la prescripción extraordinaria sin importar los años transcurridos.
En otras palabras, si está alquilando, no importa la cantidad de décadas que tiene viviendo ahí, no aplica, pues se reconoce legalmente que hay un dueño.
Ausencia de título y presunción de buena fe
A diferencia de la prescripción ordinaria (que aplica para plazos menores de tiempo), la vía extraordinaria exime al solicitante de presentar un «justo título» (como una promesa de venta o una escritura defectuosa).
El artículo 2249 del Código Civil estipula que en estos casos se presume de derecho la buena fe del poseedor, facilitando el acceso a la justicia a sectores que han habitado tierras abandonadas o de dueños ilocalizables.
El trámite judicial en los tribunales salvadoreños
La adquisición de la propiedad no opera de forma automática por el simple paso del tiempo; requiere de una declaración judicial explícita.
El interesado debe iniciar un Proceso Común de Prescripción Extraordinaria Adquisitiva de Dominio ante los Juzgados de lo Civil y Mercantil de la jurisdicción donde se ubique el inmueble.
El proceso se dirige formalmente contra la persona que figure como propietaria en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del Centro Nacional de Registros (CNR) o, en su defecto, contra su herencia si esta ya falleció.
Durante el litigio, el demandante deberá aportar pruebas testimoniales, recibos de servicios o mejoras, y someter el terreno a una inspección del juez. Una vez dictada una sentencia favorable, este documento se inscribe en el CNR para emitir la nueva matrícula a favor del solicitante.
En síntesis, sí es posible, pero hay que cumplir una serie de requisitos, tener pruebas y realizar un trámite judicial.
