El precio de las viviendas en el Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) se ha convertido en una barrera para las familias que buscan comprar una casa, debido a que los ingresos de los hogares no alcanzan para asumir las cuotas de los créditos hipotecarios, según una investigación de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA) que analizó las condiciones del mercado inmobiliario en 2025.

El estudio encontró que las dificultades para acceder a una vivienda no se limitan a los distritos con los precios más altos, pues en los 14 territorios analizados los ingresos familiares promedio resultan insuficientes para cubrir las cuotas hipotecarias estimadas bajo un criterio de endeudamiento que limita ese pago al 30% de los ingresos mensuales. La investigación también advierte que el encarecimiento de los bienes básicos, es decir la inflación, reduce la capacidad económica de los hogares.

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En el caso de San Salvador, una familia necesitaría ingresos mensuales de hasta $11,562 para comprar una vivienda de precio promedio sin superar ese límite del 30% de endeudamiento, una cantidad que contrasta con los $980 mensuales que el estudio utiliza como ingreso familiar promedio para el distrito. La cuota hipotecaria estimada para una propiedad bajo estas condiciones asciende a unos $3,469 al mes.

La diferencia es todavía mayor en Antiguo Cuscatlán, donde una familia necesitaría ingresos mensuales de aproximadamente $14,743 para financiar una vivienda de precio promedio, mientras que el ingreso familiar promedio utilizado en el estudio es de $1,080. En ese distrito, la cuota hipotecaria estimada llega a $4,423 al mes. En Santa Tecla, por su parte, el ingreso requerido alcanza los $8,829, frente a un ingreso promedio familiar de hasta $823 y una cuota estimada de $2,649.

Los investigadores también relacionan las dificultades para comprar una vivienda con el encarecimiento del costo de vida, que reduce los recursos disponibles de las familias para ahorrar o asumir una deuda a largo plazo. Al analizar la situación de los hogares de menores ingresos, el documento señala que “los ingresos reales de los hogares más pobres se han reducido en un contexto de incremento del costo de vida, especialmente en alimentos y bienes básicos, lo que ha deteriorado su capacidad de pago y ha profundizado las restricciones de asequibilidad habitacional”.

A esta situación se suma el acceso limitado al financiamiento hipotecario, pues la investigación retoma datos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), según los cuales solo el 5.4% de la población salvadoreña tiene acceso a un crédito hipotecario, una proporción inferior al promedio latinoamericano de 7%. Entre los hogares que pertenecen al 40% de menores ingresos, apenas el 2.4% logra acceder al financiamiento formal para vivienda.

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La diferencia entre los precios de los inmuebles y los ingresos familiares también condiciona el lugar donde pueden vivir los hogares. Según el estudio, las familias que no pueden asumir los costos de las viviendas en las zonas de mayor valorización buscan alternativas en otros distritos, incluidos los periféricos, aunque esto puede implicar mayores gastos y tiempos de traslado hacia sus lugares de trabajo.

Los cálculos de la UCA corresponden a viviendas de precio promedio y a un criterio de endeudamiento del 30% de los ingresos, por lo que no significan que todas las casas de San Salvador cuesten lo mismo ni que sea imposible comprar una propiedad con otras condiciones de financiamiento. Sin embargo, los resultados muestran la distancia entre los ingresos que necesita un hogar para adquirir una vivienda promedio y los recursos con los que cuenta actualmente.