El Centro Nacional de Registros (CNR) no es infalible a la delincuencia que se dedica a la estafa o apropiación indebida de inmuebles. Aunque cada vez el CNR asegura que le cierra los portillos al hampa con mecanismos de detección tecnológica, la verdadera seguridad jurídica de bienes recae en sus propios dueños.
Refiriéndose a la seguridad jurídica de los bienes, la jefa del Registro Nacional de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Ana María Jovel, afirmó que el “CNR funciona de las puertas para adentro, no puede controlar la realidad extraregistral”.
Jovel aseveró que la función del registrador es dar credibilidad a la fe notarial ante quien se otorgó el documento por anotar, “no tiene condiciones para identificar si el documento contiene información falsa o verdadera”. Los registros de bienes en el CNR se realizan en cumplimiento a cinco principios básicos.
El primero es “rogación”, en el que todo documento que llega a manos de un funcionario y que por el cual se ha pagado su derecho, debe iniciarse el proceso de registro.
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El segundo es “prioridad”, este principio consiste en inscribir un inmueble al primero que lo tramita, “primero en tiempo, primero en derecho”. Una propiedad solo debe tener una matrícula en el Registro, pero hay bandas que venden una misma propiedad a más de un cliente, de ahí que solo al primero se le inscribe y se convierte en dueño de ese bien, los demás tendrán que denunciar ante la Fiscalía para que se inicie una investigación y se sienten las responsabilidades penales.
El tercer requisito es, “especialidad”, que es cuando el asistente y el registrador examinan el documento por inscribir, el cual debe corresponder con los datos del antecedente registral e identifica con plena certeza el inmueble. Además debe cumplir con las características de ubicación, naturaleza del bien, área de que consta, entre otros.
El cuarto principio es “el tracto sucesivo”, que establece el historial de cada uno de los dueños de la propiedad. “El tracto sucesivo es el que está constituyendo derechos a favor de otro (prueba que es dueño y que el inmueble le pertenece), el cual legitima el derecho y constata su registro”.
El quinto principio es “legalidad”, o cumplir con el marco legal que rige a los notarios y al CNR.
En este punto, el registrador confronta el contenido del documento, verifica que todo esté en orden, entra al sistema de Registro e inscribe la matricula o el derecho.
“Corrobora que los datos del documento que le han llevado corresponden con la matricula. Si todo está bien, se pasa informe al registrador, y este lo califica, lo complementa con análisis legal basado en los requisitos del marco normativo según el caso”, afirmó Jovel.
De ese análisis puede surgir en un plazo de entre 5 y 6 días, la certificación de inscripción de la propiedad que se denomina escaneo final o ser observado, en esta segunda opción, el notario debe subsanar las observaciones en los siguientes 30 días.
Si el notario no responde, el documento es devuelto con la leyenda “denegada la inscripción” y dispone de otros 30 días, para resolver las razones de la denegación, de no hacerlo es cancelado el proceso de inscripción y el interesado debe pagar de nuevo el costo e iniciar el proceso de inscripción.